L'évaluation foncière est une évaluation de votre propriété réalisée par une compagnie indépendante, mandatée par la Ville de Saint-Eustache pour réaliser l'ensemble des évaluations des propriétés de son territoire.

Rôle d'évaluation

L'ensemble des évaluations effectuées pour la municipalité se nomme le rôle d'évaluation. Il présente les caractéristiques essentielles des propriétés comme leur propriétaire, les usages et la valeur. Le rôle d'évaluation est important pour une municipalité puisqu'il indique la base d'imposition, soit la valeur de la propriété utilisée pour déterminer le montant des taxes, selon le taux d'imposition. Lorsque des travaux sont effectués sur une propriété, il est normal que la valeur du rôle d'évaluation soit modifiée puisque la valeur de la propriété change selon les travaux effectués.

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Dépôt de rôle

Le dépôt de rôle est le moment auquel la Société d'analyse immobilière D.M. inc. dépose le montant des valeurs des propriétés pour les trois prochaines années. C'est pourquoi on le nomme le rôle triennal.

Rôle triennal

Le rôle triennal présentement en vigueur est celui pour 2016-2017-2018 et est basé sur le dépôt de rôle de novembre 2015 (valeur au marché  ou valeur de référence au 1er juillet 2014)

Demande de révision du rôle d'évaluation

Il est possible d’effectuer une demande de révision du rôle d'évaluation de sa propriété la première année du dépôt du rôle. Le système d'évaluation foncière municipale en vigueur au Québec reconnaît le droit à toute personne ayant un intérêt à contester l'exactitude d'une inscription au rôle, de déposer une demande de révision administrative.

Étant donné que des frais non remboursables sont exigés pour effectuer une demande de révision, mieux vaut avoir des motifs sérieux de croire que la valeur de l'immeuble en question ou toute autre information relative à cet immeuble ne reflète pas la réalité.

  • Vous devez remplir une demande de révision au plus tard le 30 avril de la première année du nouveau rôle.
  • Le formulaire est disponible au Saint-Eustache Multiservice
  • Des frais sont applicables :
    • 40 $ pour une résidence évaluée à moins de 100 000 $.
    • 60 $ pour une résidence évaluée entre 100 000 $ et 249 999 $
    • 75 $ pour une résidence évaluée entre 250 000 $ et 499 999 $
    • 150 $ pour une résidence évaluée entre 500 000 $ et 999 999 $
    • 300 $ pour une résidence évaluée entre 1 000 000 $ et 1 999 999 $
    • 500 $ pour une résidence évaluée entre 2 000 000 $ et 4 999 999 $

Foire aux questions  

  • Qu'est ce qu'une évaluation foncière?

    L'évaluation foncière est la valeur d'une propriété sur le marché immobilier à la date de l'évaluation. Cette estimation est faite un an et demi avant la réception de votre rôle foncier.

    L'évaluation est faite par un évaluateur municipal membre de l'Ordre des évaluateurs agrées du Québec. Il suit des normes de pratique professionnelle rigoureuses et un code de déontologie, et il s'engage sous serment, à remplir ses fonctions impartialement, dans le respect de la législation en vigueur. La loi sur la fiscalité municipale lui accorde certains pouvoirs, dont celui d'examiner votre propriété entre 8 h et 21 h du lundi au samedi, sauf les jours fériés et d'obtenir tous les renseignements relatifs à votre propriété dont il pourrait avoir besoin pour son travail. 

  • Quelle loi encadre la pratique de l'évaluation foncière?

    La Loi sur la fiscalité municipale encadre la pratique actuelle de l'évaluation municipale au Québec.

  • Qu'est ce qu'un rôle d'évaluation?

    C'est un inventaire de tous les immeubles répertoriés sur le territoire de la municipalité; immeubles pour lesquels une valeur réelle est établie. Le rôle est valable pour 3 ans.

  • À quoi sert le rôle d'évaluation?

    Le rôle d'évaluation est l'outil de base qui sert à calculer le montant d'impôt foncier municipal et scolaire. Il vise à assurer que l'apport financier des contribuables est le plus juste et équitable, en fonction des coûts liés aux services offerts.

  • À quelle fréquence est déposé le rôle d'évaluation?

    L'évaluation doit refléter la situation du marché immobilier local. Comme ce marché évolue constamment, la Loi sur la fiscalité municipale du Québec prévoit que le rôle d'évaluation doit être ajusté tous les trois (3) ans. Il entre en vigueur le 1er janvier de la première année du rôle triennal et demeure valide jusqu'au 31 décembre de sa troisème année.

    Au moment de l'évaluation, on s'assure que la valeur de chaque immeuble inscrit au rôle d'évaluation tend à représenter le plus justement possible sa valeur marchande. La valeur des propriétés est établie en fonction du marché au 1er juillet de la deuxième année du rôle triennal précédent.

    Par exemple, pour le rôle 2016-2017-2018, la date de référence du marché est le 1er juillet 2014.

  • Le rôle d'évaluation peut-il être modifié?

    Oui. Le rôle peut être modifié lors de sa mise à jour et cela pour divers motifs prévus à la Loi. Selon la nature des modifications au rôle d'évaluation, le compte de taxes peut être révisé. 

  • Quels sont les facteurs qui peuvent engendrer une modification du rôle d'évaluation?
    • Rénovations :

    Lorsqu'un permis de rénovation est émis, l'évaluateur doit revoir la valeur de la propriété à la fin des travaux.

    Certaines rénovations ou améliorations ne feront pas nécessairement augmenter la valeur de votre propriété d'un montant équivalent aux coûts des travaux réalisés. Par exemple, la rénovation de votre sous-sol au coût de 10 000 $ ne fera pas automatiquement augmenter de 10 000 $ la valeur de votre propriété.

    Les travaux d'entretien réguliers, notamment la peinture ou le changement d'un tapis, ne feront pas augmenter l'évaluation de votre propriété.

    • Demande de révision :

    Lorsque le propriétaire a de bonnes raisons de croire que l'évaluation devrait être ajustée à la hausse ou à la baisse, il peut faire une demande de révision du rôle d'évaluation. Pour plus de détails, cliquez ici.

  • À quel moment la firme d'évaluateurs fera-t-elle l'évaluation de ma propriété?

    La Loi sur la fiscalité des municipalités prévoit que l'exactitude des renseignements concernant la descritpion de votre propriété doit être vérifiée au moins une fois tous les neuf (9) ans.

    Toutefois, l'évaluateur pourra procéder à une nouvelle évaluation dans les cas suivants :

    • Le changement de propriétaire.
    • La sudbdivision ou le regroupement d'un terrain.
    • La construction, la démolition ou la destruction d'un bâtiment.
    • Amélioration du bâtiment existant.

     

  • De quelle façon les propriétés sont-elles évaluées?

    Puisque l'évaluateur ne peut visiter chaque propriété tous les 3 ans, il fait une évaluation de masse. Il ne tient pas compte des particularités de chacun. Il regroupe les résidences de même gabarit situées dans le même voisinage, puis détermine la valeur marchande en fonction des transactions immobilières conclues dans le secteur. Tout ce qui contribue à valoriser (ou à dévaluer) votre propriété est pris en note. On tient d'abord compte de la localisation, puis des dimensions et de la topographie du terrain.

    Par exemple, une maison construite au bord d'un lac a plus de valeur qu'une autre située près d'un site d'enfouissement.

    Également, si un terrain comprend une section en pente qui empêche toute construction, cela fait perdre de la valeur. Toutefois, si votre maison est construite au sommet d'une montagne et que la vue est magnifique, c'est l'effet inverse.

    Voici les trois méthodes d'analyse de l'évaluateur:

    1. La comparaison 

    Il s'agit de la méthode la plus courante. L'évaluateur se base sur la vente d'immeubles semblables dans une unité de voisinage.

    1. Le coût de remplacement

    S'il n'existe pas de propriété équivalente sur le territoire de la Ville, l'évaluateur calcule ce qu'il en coûterait pour construire une propriété similaire, en tenant compte de la dépréciation liée à l'âge.

    1. Le revenu

    Pour les propriétés générant des revenus de location ou dans lesquelles se tiennent des activités économiques comme des commerces, la valeur est déterminée en calculant les revenus attribués à l'immeuble.

  • Quelle est la différence entre le rôle d’évaluation et le compte de taxes?
    • Le rôle d’évaluation foncière est un résumé de l’inventaire des propriétés (immeubles et terrains) situées sur le territoire des municipalités. Cet inventaire dénombre les propriétés selon les diverses catégories, il fournit des caractéristiques sur ces immeubles et il identifie distinctement chaque propriétaire. Finalement, il donne l’estimation de la valeur des immeubles reposant sur les calculs et les analyses consignées dans les dossiers d’évaluation. Le rôle d’évaluation est avant tout un outil de gestion, puisque sa principale utilité consiste à indiquer la valeur réelle des propriétés aux fins de la taxation municipale et scolaire.
    • Le compte de taxes établit, pour sa part, les revenus à percevoir sur chaque propriété en multipliant l’évaluation municipale d’une propriété par le taux de taxation municipale.
  • Comment savoir si l'évaluation de ma propriété est juste?

    La façon la plus simple de vérifier si l'évaluation de votre propriété est juste est de vous demander si vous consentiriez à la vendre pour le montant de l'évaluation municipale en tenant compte de la date de référence au marché, soit 18 mois avant le dépôt du dernier rôle d'évaluation. 

  • Mon terrain a pris plus de valeur que ma maison, à quoi est-ce dû?

    Sur le rôle d'évaluation, une distinction est faite entre la valeur du terrain et celle du bâtiment. Il est possible que la valeur d'un bâtiment par rapport au terrain sur lequel il est érigé soit différente des précédents rôles d'évaluation. Cette variation découle de l'application de nouveaux principes d'évaluation déterminés par le gouvernement du Québec. L'attention devrait être portée sur la valeur globale des propriétés qui servira au calcul de l'impôt foncier. 

  • Une augmentation d'évaluation lors du dépôt d'un nouveau rôle triennal engendre-t-elle une hausse de mes taxes?

    Pas forcément. Cependant, si le pourcentage d'augmentation de la valeur de la propriété est supérieur à l'augmentation moyenne de la valeur des propriétés de la même catégorie, il est probable que votre compte de taxes soit augmenté.

    Le taux de taxation est en relation directe avec le budget de la Ville.

  • Est-ce que je recevrai un avis d'évaluation chaque année?

    Non. L'avis d'évaluation est valide pour trois ans. Vous le recevrez la première année du nouveau rôle.

  • La valeur réelle de ma propriété telle qu'inscrite au rôle d'évaluation correspond-elle au prix de vente?

    Pas nécessairement. En matière d'évaluation municipale, la valeur réelle d'une propriété peut être différente du prix de vente. En effet, comme de nombreux facteurs influencent le prix de vente, tels que le désir de l'acheteur d'acquérir ou la prédisposition du vendeur à en réduire le prix pour conclure la vente, l'évaluateur considère la moyenne des prix de vente de propriétés semblables pour en définir la valeur inscrite au rôle d'évaluation. 

    Il établit ainsi une valeur type fixée après comparaison de biens similaires ayant des caractéristiques et des usages semblables. Cela permet une répartition équitable du fardeau fiscal entre les contribuables propriétaires.

  • Y-a-t-il un étalement de la variation des valeurs sur 3 ans?

    Non. La Ville de Saint-Eustache n’utilise pas le principe d’étalement dans le rôle 2016-2017-2018.

  • Pourquoi deux propriétés, en apparence similaires, ont-elles des évaluations différentes?

    Deux propriétés similaires peuvent avoir des évaluations différentes pour des raisons qui ne sont pas évidentes, notamment les aménagements intérieurs, les rénovations et les matériaux utilisés. De nombreux facteurs peuvent faire varier la valeur d'une propriété.

  • Un nouveau rôle d'évaluation a été déposé sans que ma propriété soit visitée. Comment est-ce possible?

    Pour établir un nouveau rôle d'évaluation, l'évaluateur se base d'abord sur la description au dossier de la propriété. Cette dernière peut provenir d'une inspection effectuée il y a 1, 3 ou même 8 ans. 

    Pour le rôle triennal 2016-2017-2018, l'évaluateur a déterminé la valeur d'une propriété en fonction de cette dernière visite ET du prix, selon toute probabilité, que son propriétaire aurait pu obtenir s'il l'avait vendue le 1er juillet 2014.

  • J’ai des questions sur mon évaluation, à qui puis-je m’adresser?

    Contactez le Saint-Eustache Multiservice (SEM) par téléphone au numéro 450 974-5000 ou par courriel à: sem@ville.saint-eustache.qc.ca. Les agents peuvent vous fournir une foule d’informations au sujet de votre propriété. Dans certains cas, ils demanderont à la firme d’évaluateurs de communiquer directement avec vous pour répondre à des questions plus particulières.